El precio de la vivienda es solo el principio. En una hipoteca a 30 años, los intereses pueden salir más caros que la propia vivienda Y es ahí, más que en la negociación del precio, donde realmente se puede ahorrar.
Esta guía sigue el proceso que sigue el comprador: cuánto ahorrar para la entrada, los gastos que no aparecen en el anuncio, cómo elegir la financiación, qué papel desempeña el FGTS, cuándo sale a cuenta el consorcio, los descuentos de las subastas y qué hacer tras firmar.
Lo esencial
- Compara el CET, no solo el tipo de interés. Incluye comisiones, seguros e impuestos, y el banco está obligado a informarte de ello antes de que firmes.
- Con el SAC pagas muchos menos intereses en total que en la tabla de precios, a cambio de cuotas iniciales más elevadas.
- El FGTS puede pagar la entrada, liquidar el saldo o cubrir hasta el 80% de las cuotas durante 12 meses.
- En una subasta de la Caixa, los atrasos en los gastos de comunidad y el impuesto sobre bienes inmuebles (IPTU) recaen en el comprador — y es posible que la vivienda esté ocupada.
- Una vez firmado, podrás disponer de la financiación a otro banco con tipos de interés más bajos, sin tener que pagar por la transferencia.
La entrada: cuánto tienes que ahorrar
El Sistema Financiero de la Vivienda (SFH) se aplica a inmuebles valorados en hasta R$ 2,25 millones desde octubre de 2025. En este caso, el banco financia, por regla general, hasta el 80% del importe, o hasta el 90% en el sistema SAC. El resto corresponde a la entrada, que puede proceder de:
- Saldo del FGTS, si cumples los requisitos (consúltalos más abajo)
- Descuento del programa «Mi Casa, Mi Vida», para familias con unos ingresos de hasta R$ 5.000
- Ayuda estatal para la compra de la vivienda, como el Casa Paulista de São Paulo, para rentas más bajas
- Economías propias
Los costes además del precio
Antes de cerrar la compra, suma al precio del inmueble el impuesto municipal y los gastos de la notaría. Algunas compras cuentan con un descuento garantizado por ley:
¿No tienes dinero para el registro civil? En Caixa es posible incluir los gastos notariales en la financiación. Pregúntalo en la simulación.
Financiación: SAC, Price y CET
El tipo de interés que aparece en el anuncio no es el coste del préstamo. La cifra que importa es la CET, el coste efectivo total, que incluye intereses, comisiones, impuestos y seguros. Por la Resolución del CMN n.º 4.881/2020, el banco debe informar al CET antes de formalizar el contrato, con el cálculo detallado.
Tras el CET, elige el sistema de amortización. Observa la diferencia en una financiación de R$ 300 mil a 30 años, al 10% anual:
| Sistema | 1.ª cuota | Último pago | Intereses totales |
|---|---|---|---|
| SAC | R$ 3.333 | R$ 840 | R$ 451 mil |
| Precio | R$ 2.633 | R$ 2.633 | R$ 648 mil |
En SAC, la amortización es constante y la parte correspondiente a los intereses se reduce mes a mes, por lo que la cuota disminuye. En Price, la cuota es fija y, al principio, la mayor parte de lo que pagas son intereses. El cálculo anterior no incluye la revalorización, los seguros ni las comisiones, pero muestra el orden de magnitud: casi R$ 200 mil de diferencia.
Un contrato ajustado a la inflación cambia el importe. El Banco Central advierte de que el SAC ajustado según el IPCA no garantiza cuotas decrecientes. Solicita una simulación que incluya dicho ajuste antes de firmar.
En el SFH, los intereses y los gastos financieros tienen un límite máximo del 12% al año, sin contar los seguros ni las comisiones. Haz una simulación en al menos tres bancos y compara la tasa CET.
¿En qué casos interviene el FGTS?
Para utilizar el FGTS en la compra, según la Caja, es necesario:
- Tener al menos 3 años de experiencia laboral con el FGTS, sumando todos los empleos
- No tener ninguna financiación activa en el SFH en ninguna parte del país
- No tener una vivienda urbana ni en la ciudad en la que vive o trabaja, ni en las ciudades vecinas ni en las de la misma área metropolitana
- Comprar una vivienda con un valor de hasta R$ 2,25 millones
El FGTS no sirve para una reforma, un inmueble comercial o rural, un terreno sin edificar, material de construcción o la casa de unos familiares.
Tipos de interés más bajos gracias al programa de vivienda
El programa «Minha Casa, Minha Vida» no es solo para personas con bajos ingresos. Los tramos de renta más altos ofrecen financiación con tipos de interés inferiores a los del mercado, con plazos de hasta 35 años. Tipos nominales facilitados por el Ministerio de Ciudades:
Si los ingresos familiares no superan los R$ 5.000, los tramos 1 y 2 ofrecen tipos de interés aún más bajos y un descuento sobre el precio del inmueble; toda la información se encuentra en la guía de cómo conseguir una vivienda a través del Gobierno.
Consorcio: sin intereses, pero sin fecha
En el consorcio, un grupo de personas paga cuotas mensuales y, cada mes, algunos participantes reciben la carta de crédito para comprar el inmueble. La Ley 11.795/2008 A eso se le llama autofinanciación.
Subastas y venta directa
Los mayores descuentos se dan en los inmuebles embargados por los bancos y en las subastas judiciales. La Caixa vende sus inmuebles en diferentes formatos:
Lee las reglas antes de pujar. En el caso de un inmueble adquirido en subasta, las deudas de la comunidad de propietarios y el impuesto sobre bienes inmuebles (IPTU) corren íntegramente a cargo del comprador. En la venta por Internet, si el anuncio no menciona ninguna deuda de comunidad, la Caixa se hace cargo de ella. Además, los inmuebles se venden en el estado de ocupación y conservación en que se encuentran: desalojar a quien vive allí corre a cargo y es responsabilidad del comprador.
En las subastas judiciales, el Código de Procedimiento Civil No se aceptan “precios irrisorios”: si en la convocatoria no se establece un precio mínimo, la puja no puede ser inferior a 50% del valor de tasación. Se puede proponer el pago a plazos —al menos el 25% al contado y el resto en un plazo máximo de 30 meses, con el propio inmueble como garantía—, pero siempre se da preferencia a una oferta al contado.
¿Has comprado una vivienda que necesita reformas? O Reforma de Casa Brasil Préstamos de 10 000 R$ a 50 000 R$ a un tipo de interés del 0,99% al mes, en entre 36 y 72 cuotas y sin comisiones, para familias de zonas urbanas con unos ingresos de hasta 13 000 R$.
Tras la firma: portabilidad
Suscribirte no te ata al banco. Por la Resolución del CMN n.º 5.057/2022, el banco original está obligado a tramitar la portabilidad cuando tú lo solicites.
- Solicita ofertas a otros bancos y compara el CET con el del contrato actual.
- Realiza la solicitud en el nuevo banco. Es él quien envía la solicitud al banco original —a partir de diciembre de 2025, también a través de Open Finance—, y la respuesta se recibe en un plazo máximo de 3 días laborables.
- Echa un vistazo al nuevo contrato. Los costes de la portabilidad no pueden repercutirse en ti, y una financiación del SFH sigue perteneciendo al SFH.
Errores que encarecen la vivienda
- Elegir la financiación por cuotas en lugar del CET y los intereses en su conjunto.
- Excluir el ITBI y las tasas notariales del presupuesto y descubrir el importe solo al suscribirse.
- Pujar sin leer el anuncio completo: ocupación, deudas y la comisión del subastador.
- Contar con el FGTS para terrenos, inmuebles rurales o reformas: no se puede utilizar en estos casos.
- Apuntarse a un consorcio con la esperanza de que te seleccionen enseguida y necesitar la casa antes de esa fecha.
Preguntas frecuentes
¿SAC o Price? ¿Cuál elegir?
Si la primera cuota del SAC se ajusta al presupuesto, suele resultar mucho más barato en total y permite financiar hasta el 90% del inmueble. La opción «Price» empieza con una cuota menor y fija, pero se pagan más intereses. En los contratos indexados a la inflación, solicita una simulación que incluya la indexación.
¿Puedo utilizar el FGTS para reformar la casa?
No. El FGTS no se puede utilizar para reformas. Para obras, una alternativa es el programa «Reforma Casa Brasil», con un tipo de interés del 0,99% al mes para familias con ingresos de hasta R$ 13 mil.
¿Se puede financiar una propiedad subastada por la Caixa?
Depende de la vivienda. En cada anuncio se indica si la venta es solo al contado, si se acepta el FGTS o si se permite la financiación. Compruébalo antes de pujar.
¿Existe un límite en los intereses de la financiación inmobiliaria?
En el SFH, los intereses, las comisiones y otros gastos financieros tienen un límite máximo del 12% al año. Los seguros y las tarifas quedan fuera de este límite, por lo que conviene comparar siempre el CET.
¿Merece la pena cambiar la financiación bancaria?
Vale cuando otro banco ofrece un CET inferior al de tu contrato. La portabilidad es un derecho; la solicitud se realiza en el nuevo banco y no se te pueden cobrar los gastos de la operación.
El pedido que te ayuda a ahorrar
- Añade la entrada y comprueba si puedes utilizar el FGTS.
- Realiza simulaciones en al menos tres bancos y compara el CET, no solo los intereses.
- Elige el servicio de atención al cliente si la primera cuota cabe en el presupuesto.
- Impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITBI) y notaría antes de presentar la propuesta — y, una vez firmada, comprueba cada año si la portabilidad sale a cuenta.
Importes y normas de acuerdo con las disposiciones del CMN, del Consejo Curador del FGTS, de la Caixa y del Ministerio de Ciudades vigentes a 11 de octubre de 2026. Los tipos de interés pueden variar: compruébalos siempre en la simulación del banco.
