O preço do imóvel é só o começo. Num financiamento de 30 anos, os juros podem custar mais do que a própria casa e é ali, mais do que na negociação do preço, que dá para economizar de verdade.
Este guia segue a ordem de quem está comprando: quanto juntar de entrada, os custos que não aparecem no anúncio, como escolher o financiamento, onde o FGTS entra, quando o consórcio compensa, os descontos dos leilões e o que fazer depois de assinar.
O essencial
- Compare o CET, não só a taxa de juros. Ele inclui tarifas, seguros e tributos, e o banco é obrigado a informar antes de você assinar.
- No SAC você paga bem menos juros no total do que na Tabela Price, em troca de parcelas iniciais mais altas.
- O FGTS pode pagar a entrada, amortizar o saldo ou cobrir até 80% das parcelas por 12 meses.
- Em leilão da Caixa, condomínio e IPTU atrasados ficam com o comprador — e o imóvel pode estar ocupado.
- Depois de assinar, você pode levar o financiamento para outro banco com juros menores, sem pagar pela portabilidade.
A entrada: quanto você precisa juntar
O Sistema Financeiro da Habitação (SFH) vale para imóveis avaliados em até R$ 2,25 milhões desde outubro de 2025. Nele, o banco financia em regra até 80% do valor, ou até 90% no sistema SAC. O resto é a entrada, que pode sair de:
- Saldo do FGTS, se você cumpre os requisitos (veja abaixo)
- Desconto do Minha Casa, Minha Vida, para famílias com renda de até R$ 5.000
- Ajuda estadual na entrada, como o Casa Paulista em São Paulo, para rendas menores
- Economias próprias
Os custos além do preço
Antes de fechar, some ao preço do imóvel o imposto da prefeitura e o cartório. Algumas compras têm desconto garantido por lei:
Sem dinheiro para o cartório? Na Caixa é possível incluir os gastos de cartório no financiamento. Pergunte na simulação.
Financiamento: SAC, Price e CET
A taxa de juros do anúncio não é o custo do empréstimo. O número que importa é o CET, o Custo Efetivo Total, que soma juros, tarifas, tributos e seguros. Pela Resolução CMN nº 4.881/2020, o banco tem de informar o CET antes da contratação, com o cálculo detalhado.
Depois do CET, escolha o sistema de amortização. Veja a diferença num financiamento de R$ 300 mil em 30 anos, a 10% ao ano:
| Sistema | 1ª parcela | Última parcela | Juros no total |
|---|---|---|---|
| SAC | R$ 3.333 | R$ 840 | R$ 451 mil |
| Price | R$ 2.633 | R$ 2.633 | R$ 648 mil |
No SAC, a amortização é constante e a parte dos juros cai mês a mês, então a parcela diminui. Na Price, a parcela é fixa e, no início, a maior parte do que você paga é juro. A conta acima não inclui correção, seguros e taxas, mas mostra a ordem de grandeza: quase R$ 200 mil de diferença.
Contrato corrigido pela inflação muda a conta. O Banco Central alerta que o SAC com correção pelo IPCA não garante parcelas decrescentes. Peça a simulação com a correção incluída antes de assinar.
No SFH, juros e encargos financeiros têm teto de 12% ao ano, sem contar seguros e tarifas. Simule em pelo menos três bancos e compare o CET.
Onde o FGTS entra
Para usar o FGTS na compra, segundo a Caixa, é preciso:
- Ter pelo menos 3 anos de trabalho com FGTS, somando todos os empregos
- Não ter financiamento ativo no SFH em nenhum lugar do país
- Não ter imóvel residencial urbano na cidade onde mora ou trabalha, nem nas cidades vizinhas ou da mesma região metropolitana
- Comprar imóvel avaliado em até R$ 2,25 milhões
O FGTS não serve para reforma, imóvel comercial ou rural, terreno sem construção, material de construção ou casa de parentes.
Juros menores pelo programa habitacional
O Minha Casa, Minha Vida não é só para baixa renda. As faixas mais altas financiam com juros abaixo dos do mercado, em até 35 anos. Taxas nominais informadas pelo Ministério das Cidades:
Se a renda da família é de até R$ 5.000, as Faixas 1 e 2 têm juros ainda menores e desconto no valor do imóvel — está tudo no guia de como conseguir uma casa pelo governo.
Consórcio: sem juros, mas sem data
No consórcio, um grupo de pessoas paga parcelas mensais e, todo mês, alguns participantes recebem a carta de crédito para comprar o imóvel. A Lei 11.795/2008 chama isso de autofinanciamento.
Leilões e venda direta
Os maiores descontos estão nos imóveis retomados por bancos e nos leilões judiciais. A Caixa vende os seus imóveis em diferentes formatos:
Leia as regras antes do lance. Em imóvel comprado em leilão, as dívidas de condomínio e IPTU são inteiramente do comprador. Na venda online, se o anúncio não fala em dívida de condomínio, a Caixa paga. E os imóveis são vendidos no estado de ocupação e conservação em que se encontram: tirar quem mora lá fica por conta e custo de quem compra.
Nos leilões judiciais, o Código de Processo Civil não aceita “preço vil”: sem preço mínimo no edital, o lance não pode ficar abaixo de 50% da avaliação. Dá para propor parcelamento — pelo menos 25% à vista e o resto em até 30 meses, com o próprio imóvel em garantia —, mas uma proposta à vista sempre tem preferência.
Comprou um imóvel que precisa de obra? O Reforma Casa Brasil empresta de R$ 10 mil a R$ 50 mil a 0,99% ao mês, em 36 a 72 parcelas e sem tarifas, para famílias da área urbana com renda de até R$ 13 mil.
Depois de assinar: portabilidade
Assinar não prende você ao banco. Pela Resolução CMN nº 5.057/2022, o banco original é obrigado a fazer a portabilidade quando você pede.
- Peça propostas a outros bancos e compare o CET com o do contrato atual.
- Faça o pedido no banco novo. É ele que envia a requisição ao banco original — desde dezembro de 2025, também pelo Open Finance, com resposta em até 3 dias úteis.
- Confira o novo contrato. Os custos da portabilidade não podem ser repassados a você, e um financiamento do SFH continua no SFH.
Erros que encarecem a casa
- Escolher o financiamento pela parcela em vez do CET e dos juros no total.
- Deixar ITBI e cartório fora do orçamento e descobrir a conta só na assinatura.
- Dar lance sem ler o edital inteiro: ocupação, dívidas e a comissão do leiloeiro.
- Contar com o FGTS para terreno, imóvel rural ou reforma — ele não pode ser usado nesses casos.
- Entrar num consórcio esperando ser contemplado logo e precisar da casa antes disso.
Perguntas frequentes
SAC ou Price: qual escolher?
Se a primeira parcela do SAC cabe no orçamento, ele costuma sair bem mais barato no total e permite financiar até 90% do imóvel. A Price começa com parcela menor e fixa, mas paga mais juros. Em contratos corrigidos pela inflação, peça a simulação com a correção.
Posso usar o FGTS para reformar a casa?
Não. O FGTS não pode ser usado em reforma. Para obras, uma alternativa é o Reforma Casa Brasil, com juros de 0,99% ao mês para famílias com renda de até R$ 13 mil.
Imóvel de leilão da Caixa pode ser financiado?
Depende do imóvel. Cada anúncio informa se a venda é só à vista, se aceita FGTS ou se permite financiamento. Confira antes de dar o lance.
Existe limite de juros no financiamento imobiliário?
No SFH, juros, comissões e outros encargos financeiros têm teto de 12% ao ano. Seguros e tarifas ficam fora desse limite, por isso compare sempre o CET.
Vale a pena trocar o financiamento de banco?
Vale quando outro banco oferece um CET menor do que o do seu contrato. A portabilidade é um direito, o pedido é feito no banco novo, e os custos da operação não podem ser cobrados de você.
A ordem que economiza
- Junte a entrada e confira se você pode usar o FGTS.
- Simule em pelo menos três bancos e compare o CET, não só os juros.
- Prefira o SAC se a primeira parcela couber no orçamento.
- Some ITBI e cartório antes de fazer a proposta — e, depois de assinar, reveja a cada ano se a portabilidade compensa.
Valores e regras conforme as normas do CMN, do Conselho Curador do FGTS, da Caixa e do Ministério das Cidades vigentes em 11 de outubro de 2026. Taxas de juros mudam: confirme sempre na simulação do banco.
